北京优化房地产兵法：首付比例最低20% 贷款利率降至3.5%

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◎记者 于祥明

6月26日，首都市住房和城乡建设委员会、祖国国人银行首都市分行、我国金融监督管理总局首都监管局、首都住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康(Health)发展国策措施的通知》（下称《通知》），调整住房商贷最低首付比例和利率下限，首套房最低首付比例从30%调整至20%，5年期以上首套房贷利率下限调整为3.5%；调整住房公积金房贷最低首付比例；支持多子女家庭改善性住房需求；提高购买绿色建筑、装配式建筑可能者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，最高至160万元等国策措施。对此，多位市场人士表示，首都出台的楼市新政符合市场预期，并将对市场产生提振作用。

有降有升，兼顾多方

《通知》在优化住房信贷国策方面明确，购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，即调整后，5年期以上房贷利率下限目前(Currently)为3.5%。

购买第二套住房的最低首付比例和贷款利率下限则分为两种情况：如果所购房屋位于五环以内，最低首付比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减5个基点，即调整后，5年期以上房贷利率下限目前(Currently)为3.9%；如果所购房屋位于五环以外，最低首付比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减25个基点，即调整后，5年期以上房贷利率下限目前(Currently)为3.7%。

在优化住房公积金个人贷款国策方面，主要是提高住房公积金贷款额度。不过，上浮贷款额度的支持国策是针对绿色建筑、装配式建筑可能超低能耗建筑的，最高贷款额度为160万元。

《通知》还提到了支持多子女家庭合理住房需求的举措，对于首都市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套房。另外，《通知》对住房“以旧换新”作出了初步安排，对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功(Success)出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功(Success)出售的，开发企业则无条件退还订金。

国策落地，回升可期

“本次首都落地执行降低首付比例、降低房贷利率、给予多孩家庭更多国策支持、支持住房‘以旧换新’等多个举措，预计将明显缓和购房者观望情绪，促进购房需求释放。”中指研究院市场研究总监陈文静对上海证券报记者表示，首都本次楼市优化国策进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。

“短期来看，首都房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。”陈文静判断。

记者注意到，自从去年12月以来，首都先后出台了“认房不认贷”、降低首付比例、取消离婚家庭三年内不得购房限制、2套房京籍家庭可在五环外新购1套房等优化措施，持续满足刚需和改善型家庭的合理住房需求。

从市场反馈看，国策效果初步显现，部分购房家庭的住房需求已逐步释放，首都楼市逐步企稳。以5月为例，官方数据显示，全月二手住宅网签量为13383套，环比增长0.2%，同比增长3.1%；新建商品住宅成交5224套，虽然环比仍有所下降，但同比升幅较4月扩大4.62%。

首都链家研究院院长高原对记者表示，本次首都楼市国策调整与此前的几次调整相比，具有力度大、影响范围广的特点，体现出首都不断优化房地产国策、促进房地产市场平稳健康(Health)发展的决心。

“从近期市场动态以及上海等城市的新政后市场表现看，本轮国策调整对市场预期的改善具有积极意义，也能有效缓解购房者观望情绪。”高原说。